ข้อมูลเพิ่มเติม
 
แหล่งที่มาของกฎหมายทรัพย์สินทางปัญญาไทย
 
กรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยถูกควบคุมโดยการผสมผสานระหว่างกฎหมายและกฎระเบียบ ซึ่งรวมถึงประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ. ศ. 2497) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์พระราชบัญญัติว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 และกฎระเบียบที่ออกให้เป็นครั้งคราว กระทรวงมหาดไทย
 
การซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
 
แม้ว่ากฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติมีสิทธิในการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ก็มีสิทธิที่จะเป็นเจ้าของอาคารและห้องชุด หากชาวต่างชาติประสงค์จะซื้อที่ดินในประเทศไทยเพื่อสร้างทรัพย์สินหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ (ไม่มีที่อยู่อาศัย) ให้เลือกสองทางเลือกคือจัดตั้งบริษัทจำกัดที่มีกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ของไทย หรือเช่าระยะยาว (โดยปกติจะเป็นระยะเวลาสามสิบปี) สำหรับที่ดินที่มีการสร้างหรือตั้งอยู่รวมทั้งสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่า
 
การจัดตั้งบริษัทจำกัดที่มีกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ของคนไทย - เป็นการรวม บริษัท เอกชนที่ชาวต่างชาติจะถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% (สัญชาติไทยจะต้องถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51) ถือเป็น บริษัท สัญชาติไทยที่ถือหุ้นอยู่ 100% หลังจากการจัดตั้ง บริษัท เสร็จสมบูรณ์การเป็นผู้ถือหุ้นส่วนน้อยและการควบคุมของ บริษัท โดยชาวต่างชาติจะได้รับผลกระทบจากการโอนหุ้นและแก้ไขข้อบังคับของ บริษัท เพื่อแต่งตั้งชาวต่างชาติเป็นกรรมการของ บริษัท ในฐานะผู้อำนวยการของ บริษัท คนต่างด้าวนั้นเป็นเพียงคนเดียวที่สามารถทำสัญญาซื้อขายล่วงหน้าได้ซึ่งจะทำให้ผู้ถือหุ้นส่วนน้อยต่างชาติสามารถควบคุม บริษัท ได้
 
สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่า บริษัท ใด ๆ ที่มีกรรมสิทธิ์ในต่างประเทศมากกว่า 40% ที่ซื้อที่ดินอาจได้รับการตรวจสอบโดยสำนักงานที่ดินกลางในกรุงเทพมหานครเพื่อตรวจสอบว่า บริษัท ไม่ได้จัดตั้งขึ้นเพื่อ แต่เพียงผู้เดียว วัตถุประสงค์ของการหลีกเลี่ยงกฎที่ห้ามไม่ให้เจ้าของที่ดินต่างชาติ การ จำกัด การถือครองกรรมสิทธิ์ในต่างประเทศของ บริษัท ถึง 39% สามารถช่วยเพิ่มความเสี่ยงนี้ได้ พร้อมกับการแก้ไขข้อบังคับและการแต่งตั้งของชาวต่างชาติในฐานะกรรมการของ บริษัท แต่เพียงผู้เดียวจะปกป้องสิทธิและการควบคุมทรัพย์สินของชาวต่างชาติต่อไปได้ ท้ายที่สุดแล้ว บริษัท ที่จดทะเบียนในประเทศไทยจะต้องส่งงบดุลประจำปีต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้าและจะมีภาระภาษีรายปีเพียงเล็กน้อย ค่าใช้จ่ายสำหรับการจัดเตรียมเอกสารรายปีนี้มีจำนวนน้อยที่สุดและทนายความที่จัดตั้ง บริษัท จะสามารถช่วยในการจัดเตรียมเอกสารได้
 
การรักษาสัญญาเช่าระยะยาว - การรักษาสัญญาเช่าระยะยาวดังกล่าวหมายความว่าถึงแม้ว่าชาวต่างชาติจะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่อย่างใดเขาก็จะสามารถควบคุมทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพอย่างน้อยสามสิบปี การซื้อที่ดิน (หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ในนามของคนชาติไทยและการได้มาซึ่งที่ดินที่ชาวต่างชาติประสงค์จะสร้างทรัพย์สินหรือที่ดินที่มีอยู่ ตั้งอยู่ ในขณะที่อาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินสามารถซื้อได้ทันทีโดยชาวต่างชาติสัญญาเช่าจำนวนมากจะมีโครงสร้างเพื่อรวมทั้งอาคารและที่ดิน สัญญาเช่ามักใช้ระยะเวลาขั้นต่ำสามสิบปีและสามารถต่ออายุได้ภายในระยะเวลาสามสิบปีเป็นเวลาเก้าสิบปี อย่างไรก็ตามเนื่องจากการขยายสัญญาเช่าสามสิบปีขึ้นอยู่กับความเต็มใจของผู้ให้เช่าจะมีโอกาสน้อยที่จะประสบความสำเร็จเมื่อพยายามบังคับให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าดังกล่าวโดยอัตโนมัติ นอกจากนี้หากเจ้าของ (ผู้ให้เช่า) ตายและทรัพย์สินโอนไปยังญาติของตนต่อไปการต่ออายุสัญญาเช่าอาจมีการโต้แย้ง
 
สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่าข้อตกลงในสัญญาเช่าต้องระบุว่าได้จ่ายเงินค่าเช่าล่วงหน้าตามสัญญาเช่าทั้งหมดแล้ว นอกจากนี้เพื่อให้สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่าสามปีที่จะบังคับใช้ตามกฎหมายไทยจะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและอากรแสตมป์ที่ใช้บังคับโดยขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าสำหรับระยะเวลาเช่าทั้งหมด สัญญาเช่าฉบับเดิมยังคงมีผลบังคับใช้และมีผลแม้ว่าทรัพย์สินจะได้รับการขายในภายหลัง
 
สุดท้ายและที่สำคัญที่สุดเพื่อที่จะขายทรัพย์สินชาวต่างชาติต้องให้แน่ใจว่าเจ้าของปัจจุบันสามารถโอนโฉนดที่ดินให้เจ้าของคนใหม่แล้วคืนเงินจากการขายให้แก่ชาวต่างชาติ มีแน่นอนไม่มีทางที่จะรับประกันได้ว่าเรื่องนี้จะเกิดขึ้น
การซื้อคอนโดมิเนียม
 
 
ดังที่กล่าวมาแล้วข้อ จำกัด ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถนำมาใช้กับห้องชุดซึ่งสามารถซื้อได้ในชื่อของชาวต่างชาติ ในความเป็นจริงชาวต่างชาติอาจซื้อห้องชุดได้มากเท่าที่ต้องการ กฎข้อเดียวคือในการพัฒนาคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอย่างยิ่งคนไทยต้องเป็นเจ้าของอย่างน้อย 51% ของหน่วยงานในขณะที่ชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของ 49% ที่เหลืออยู่ สมมติว่าอาคารคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมตั้งอยู่ซึ่งยังไม่ถึงโควตาที่จัดสรรให้กับชาวต่างชาติชาวต่างชาติควรมีปัญหาในการซื้อหน่วยในนามของตนเอง การขายต่อและการโอนหน่วยลงทุนยังไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นปัญหาเนื่องจากทรัพย์สินจะถือเป็นกรรมสิทธิ์โดยเสรี ห้องชุดที่เป็นของชาวต่างชาติสามารถขายให้กับชาวต่างชาติหรือคนชาติคนอื่นได้ หากเป็นกรณีหลังก็หมายความว่าเปอร์เซ็นต์ของความเป็นเจ้าของในการพัฒนาคอนโดมิเนียมจะเปลี่ยนไปโดยปล่อยให้หน่วยงานอื่น ๆ ในการพัฒนาที่จะขายให้กับชาวต่างชาติ
สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าหากชาวต่างชาติไม่ได้ทำงานในประเทศไทยพวกเขาจะต้องพิสูจน์ว่าเงินที่ซื้อคอนโดมิเนียมมาจากนอกประเทศไทยโดยการโอนเงินต่างประเทศและ / หรือจดหมายจาก ธนาคารของพวกเขา (นี่เป็นข้อกำหนดใหม่ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการฟอกเงิน) เงินที่ใช้ในการซื้อห้องชุดควรนำส่งจากต่างประเทศไปเป็นธนาคารในประเทศไทย (ในชื่อของบุคคลที่จะลงทะเบียนในชื่อ โฉนด ") พร้อมกับคำอธิบายประกอบ" การซื้อคอนโดมิเนียม "ผู้ซื้อที่คาดหวังควรได้รับ" ธ อร์ทอร์ "จากธนาคารที่โอนเงินเข้ามา เพื่อช่วยในการส่งเงินคืนให้กับผู้ซื้อรายแรกถ้าหรือเมื่อมีการขายห้องชุด
 
หากชาวต่างชาติประสงค์จะซื้อหน่วยคอนโดมิเนียมในการพัฒนาที่มีโควต้าการเป็นเจ้าของต่างประเทศตัวเลือกในการซื้อหน่วยในชื่อบริษัทจำกัดหรือผ่านสัญญาเช่าระยะยาว (ตามรายละเอียดในส่วนข้างต้น) เป็น นอกจากนี้ยังมี
 
การพิจารณาเพิ่มเติมในการซื้อห้องชุดเป็นข้อผูกมัดทางกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดเพื่อจ่ายค่าบริการรายปีหรือค่าธรรมเนียมร่วมกันที่ใช้ในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางในการพัฒนาอาคารชุดเช่นสระว่ายน้ำสวนห้องออกกำลังกายลิฟท์ ทางเดินอาคารทางเข้าอาคารการจัดหาบริการรักษาความปลอดภัยและการให้บริการด้านการจัดการอาคาร ในขณะที่ค่าบริการรายปีหรือค่าธรรมเนียมทั่วไปค่อนข้างเหมาะสมในประเทศไทยเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ แต่อาจแตกต่างกันไปตามระดับความหรูหราที่มีอยู่ในโครงสร้างพื้นฐานและจำนวนหน่วยในการพัฒนา นอกจากนี้คอนโดมีเนียมหลายแห่งยังมีกองทุนจมที่ต้องจ่ายเงินเป็นครั้งแรกหรือรายปีตามสัดส่วนของขนาดของห้องชุดที่เป็นเจ้าของ กองทุนจมเหล่านี้ถูกนำมาใช้เพื่อให้มั่นใจว่าการพัฒนาอาคารชุดใหม่มีเงินเพียงพอที่จะใช้จ่ายได้หลังจากเริ่มดำเนินการเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและค่าบำรุงรักษาและในกรณีที่เกิดการพัฒนาที่เก่ากว่าจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ
การจัดหาแหล่งซื้ออสังหาริมทรัพย์
 
ในประเทศไทยเงินให้กู้ยืมเพื่อการจำนองไม่ได้รับความเสียหายอย่างรุนแรงที่เกิดขึ้นในหลายประเทศ หลังจากวิกฤติการเงินในเอเชียเมื่อปี พ.ศ. 2540 ธนาคารพาณิชย์ไทยหลายแห่งได้ให้ความสำคัญกับการให้สินเชื่อมากขึ้นและไม่ได้รับผลกระทบด้านลบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะคู่ค้าทางตะวันตกของพวกเขา แม้ว่าจะหมายความว่าคนชาติไทยมีโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อการจำนอง แต่ก็หมายความว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาความต้องการในการจัดหาเงินกู้จำนองก็เข้มงวดมากขึ้น
 
นอกจากนี้เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ไทยทุกคนทราบดีว่าขั้นตอนการยึดทรัพย์สินจากเจ้าของที่ผิดนัดชำระหนี้ของตนอาจเป็นเรื่องที่ยาวนานและยาวนานเป็นเวลานานหลายปีไม่มีความสำคัญกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นหลักประกันเงินกู้ แต่เน้นเพียงการยืนยันว่าการชำระคืนเป็นรายเดือนจะทำตามกำหนดเวลา กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้ให้กู้ในประเทศไทยมองหาฉากหลังที่มั่นคงเช่นประวัติการทำงานที่มั่นคงตลอดจนใบจ่ายเงินและเอกสารอื่น ๆ เพื่อสนับสนุนโอกาสในการจ้างงานในอนาคตของผู้กู้ ในกรณีส่วนใหญ่เป็นเรื่องยากที่จะได้รับเงินกู้จากธนาคารมากกว่า 70% ของราคาซื้อทรัพย์สิน ดังนั้นต้องมีการฝากเงินเป็นจำนวนมาก
 
แต่น่าเสียดายที่ชาวต่างชาติเกือบจะหาแหล่งเงินทุนจากธนาคารในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตามชาวต่างชาติบางคนที่มีใบอนุญาตทำงานและสามารถแสดงประวัติการทำงานที่มั่นคงในประเทศไทยตลอดจนเงินฝากธนาคารที่มีสุขภาพดีสามารถขอรับสินเชื่อจำนองจากธนาคารไทยจำนวนหนึ่งได้ ขณะที่ธนาคารเหล่านี้มักจะปฏิบัติตามข้อ จำกัด การถือครองความเป็นเจ้าของประเทศในปัจจุบันที่กฎหมายไทยกำหนดไว้ แต่ก็มักขยายสินเชื่อเฉพาะการซื้อห้องชุดที่ขายโดยยึดถือชื่อต่างประเทศฟรีโฮลด์ สำหรับชาวต่างชาติเหล่านั้นที่ต้องการหาแหล่งเงินทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ยังคงทำงานอยู่ในประเทศบ้านเกิดของตนทางเลือกของพวกเขาจะ จำกัด เฉพาะการจัดหาเงินทุนของภาคเอกชนโดยผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่หรือได้รับเงินกู้ส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกันจากธนาคาร ในประเทศที่พำนักของพวกเขา
 
 
บางครั้งนักพัฒนาคอนโดมิเนียมสามารถจัดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้รับแพคเกจทางการเงินจากธนาคารไทย หลังจากได้ชำระเงินดาวน์เสร็จแล้วจะมีการจัดทำสัญญาการขายและยอดเงินคงเหลือจะชำระคืนผ่านทางเงินกู้จากสถาบันการเงินแห่งประเทศไทย เช่นเดียวกับในเกือบทุกประเทศธนาคารจะต้องมีการจดจำนองทรัพย์สินเพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ยืมดังกล่าว
เอกสารการจดจำนองที่ดินของไทยต้องจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน อาคารใด ๆ ที่สร้างขึ้นบนที่ดินหลังการจดจำนองไม่ได้รวมอยู่ในการจำนองเว้นเสียแต่ว่านี้ได้ตกลงกันไว้ก่อนที่จะลงนามในเอกสารการจำนอง นอกจากนี้อาคารและโครงสร้างถาวรอื่น ๆ สามารถจำนองแยกต่างหากและจะต้องจดทะเบียนแยกต่างหากกับสำนักงานที่ดิน
 
การปฏิบัติของการจัดหาเงินทุนของเจ้าของได้กลายเป็นที่นิยมมากในประเทศไทย เจ้าของทรัพย์สินที่ไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับรายได้ทั้งหมดจากการขายทรัพย์สินของตนอาจเต็มใจที่จะเสนอให้ผู้ซื้อในอนาคตมีโอกาสที่จะชำระเงินเต็มจำนวนเป็นงวดในช่วงเวลาที่กำหนดโดยเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยที่เทียบเคียงได้ จากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อในปัจจุบันของธนาคารพาณิชย์ในประเทศไทยซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อในประเทศอื่น ๆ
 
ภาษีที่ต้องชำระในขณะที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ไม่มีภาษีทรัพย์สินในประเทศไทยที่อาจเทียบได้กับภาษีทรัพย์สินในประเทศอื่น ๆ อย่างไรก็ตามภาษีที่เรียกเก็บจากทรัพย์สินในประเทศไทยก็คือภาษีที่ดินและภาษีการใช้อาคาร ภาษีที่ดิน (เฉพาะเรียกเก็บจากที่ดิน) อยู่ในระดับต่ำมากซึ่งในทางปฏิบัติหน่วยงานเรียกเก็บเงินจากการจัดเก็บภาษีไม่ค่อยมีข้อสงสัยในการทำเช่นนั้นและหากเป็นเช่นนั้นมักรอเป็นเวลาหลายปีจนกว่าจะมีการสะสม ภาษีการใช้งานอาคารเฉพาะสำหรับอาคารเท่านั้นที่รวบรวมโดยสำนักงานเทศบาลหรือสำนักงานเขตและใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่อการพาณิชย์เท่านั้น
 
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประโยชน์ในการตรวจคนเข้าเมืองระยะยาว
 
รัฐบาลไทยได้ก่อตั้งโอกาสในการขอวีซ่าเพื่อการลงทุนเมื่อเร็ว ๆ นี้ ด้วยโปรแกรมนี้ชาวต่างชาติที่ลงทุน 10 ล้านบาทในห้องชุดภายใต้เงื่อนไขบางประการและผู้ที่มีคุณสมบัติตามกฎหมายอื่น ๆ สามารถได้รับวีซ่านักลงทุนได้หนึ่งปี วีซ่าประเภทนี้จะต้องได้รับการต่ออายุเป็นประจำทุกปีหากการลงทุนและข้อกำหนดทางกฎหมายอื่น ๆ ยังคงดำเนินต่อไป หากคุณต้องการสำรวจรายละเอียดเพิ่มเติมโปรดติดต่อเราเพื่อขอข้อมูลเพิ่มเติมและ / หรือการส่งต่อไปยังที่ปรึกษาด้านกฎหมายของไทย