附加信息

 

泰國產權法來源

泰國的土地所有權受到法律和法規的複雜混合的製約。 這些包括“土地法”,BE 2497(1954),“民法典”,“農業土地改革法”,BE 2518(1975),“公寓法”,BE 2551(2008)和不時發布的條例 內政部。

購買土地和建築物

雖然泰國法律不允許外國人擁有土地所有權的權利,但他們確實有權擁有建築物和公寓單位。如果外國人希望在泰國購買土地以建造財產或購買現有的(非公寓)財產,則有兩種選擇:形成泰國所有權的有限公司;或者為了建造或者設置該物業的土地,以及租賃續期權確定長期租賃(通常為三十年)。
 
成立有限公司,擁有多數泰國所有權 - 這涉及到一家私人公司,其中外國人將擁有最多49%的股份。 (根據泰國法律,泰國國民必須持有其餘51%的股份。)該公司最初由擁有100%股份的泰國國民組成。公司組建完成後,外國人對公司的少數股權和控制權由股權轉讓和修改公司章程規定任命為外國人為公司唯一董事。作為公司唯一董事,外國人成為唯一可以進行合同交易的人,從而有效地讓外國少數股東對公司進行控制。
 
重要的是要注意的是,根據“土地法”第74條,任何超過40%外資所有權的公司,可以在曼谷的中央國土局進行調查,以確保該公司不是為了規避外國土地所有權的規定。將公司的外資所有權限制在39%可以改善這種風險。那連同“公司章程”的建議修正案和外國人被任命為公司唯一董事,將進一步保護外國人對財產的所有權和控制權。最後,按照所有泰國有限公司的要求,年度資產負債表必須提交給業務發展部,並將有一個小的年度稅收義務。編制本年度申報的費用很少,組建公司的律師應能夠協助提交所需的文件。
 
確保長期租賃 - 確保這樣的長期租賃意味著儘管外國人不會真正擁有財產,但他/她將有效控制財產至少三十年。這意味著以泰國國民的名義購買土地(或土地和建築物),然後從這個人那裡獲得一個長期的,可再生的,為外國人建造財產的土地的土地,或現有的土地物業位於。雖然位於土地上的建築物可以由外國人直接購買,但許多建築物的結構既包括建築物和土地。租賃期限通常為三十年,最多可延長三十年,共計九十年。但是,由於三十年租賃的延期完全取決於出租人的意願,在試圖合法執行這種租賃的自動續期時,很可能沒有成功的機會。另外,如果業主(出租人)死亡,財產轉移到他/她的最近親屬,租賃續期也可能會受到質疑。
 
重要的是要注意,租賃協議必須表明,租賃期內的所有租金均已提前支付。 另外,為了根據泰國法律強制執行三年以上的租賃,必須向土地辦公室註冊。 根據整個租賃期的租金費用的百分比,可以申請註冊費和印花稅。 即使該物業隨後出售,原始註冊的租賃仍然有效。
 
最後,最重要的是,為了轉售財產,外國人必須確保現有所有者可以將所有權轉讓給新的所有者,然後將現金從出售返還給外國人。 當然,沒有辦法保證這樣做會發生。
 

公寓採購

 

如上所述,對所有權的限制不適用於可以以外國人自己的名義購買永久業權的公寓單位。事實上,外國人可能會選擇盡可能多的公寓單位。唯一的規則是,在任何特定的公寓發展中,泰國國民必須擁有至少51%的單位,而外國人可能擁有剩餘的49%。假設一個合適的公寓財產位於尚未達到分配給外國人的配額的地方,外國人應該以自己的名義購買單位沒有問題。單位的轉售和轉讓也不應該是有問題的,因為財產將以永久業權為基礎。外國人擁有的公寓單位可以出售給另一個外國人或泰國國民。如果是這種情況,這意味著公寓發展的所有權比例將會改變,從而釋放出售給外國人的另外一個單位的供應。
重要的是要記住,如果一個外國人不在泰國工作,他們將需要證明,購買公寓的資金來自泰國以外的外幣匯款收據和/或一封信他們的銀行。 (這是一個相對較新的要求,旨在防止洗錢)。用於購買公寓的錢應從外國匯出到泰國的銀行(以名義上註冊的人的名義)契據),註明“購買公寓”。準買家還應從轉賬所在銀行處獲得“托爾山姆”。這將有利於初始買方將資金匯回,如果或在何時出售公寓。
 
如果外國人希望在已經達到外國所有權配額的發展中購買公寓單位,則以有限公司名稱或通過長期租賃協議購買單位的選擇(如上述細節所述)也提供。
 
購置公寓單位的其他考慮因素是“公寓法”規定的法定義務,用於支付維護公寓開發公共區域的年度服務費或常用費用,例如游泳池,花園,健身房,電梯走廊,建築物入口,提供安全服務和提供樓宇管理服務。泰國與其他國家相比,年度公寓服務費用或普通費用相當合理,但根據現有基礎設施提供的豪華程度和發展單位數量,可能會有很大差異。此外,許多公寓有一個沉沒的基金,需要初始,每年或間歇付款,其基礎與所擁有的公寓單位的規模相稱。這些沉沒資金用於確保新的公寓開發項目在啟動後有足夠的資金用於支付管理和維護費用,而在較舊的開發過程中,可用於支付重大基礎設施維修或改善項目的費用。
 

融資房地產採購

在泰國,抵押貸款融資並沒有受到許多其他國家的急劇緊縮。 1997年亞洲金融危機之後,許多泰國銀行的貸款做法比較保守,因此近期與西方同業相比,房地產市場的負面曝光度也沒有。雖然這意味著泰國國民有很大的機會獲得抵押融資的批准,但也意味著近期抵押融資的要求越來越嚴格。
 
此外,由於泰國銀行都意識到,如果不履行抵押義務,業主收回財產的過程可能是長久而久之久的事情,對財產的估價就不太重要了作為貸款的擔保,但更重要的是簡單地確定按時償還每月的還款。換句話說,泰國的貸款人尋求一個穩定的背景,就像一個堅實的就業歷史,以及薪資單和其他文件,以支持借款人未來就業前景的可能性。在大多數情況下,很難獲得銀行融資超過70%的房地產購買價格。因此,通常需要大量存款。
 
不幸的是,外國人幾乎不可能在泰國獲得銀行融資。然而,有些外國人有工作許可證,在泰國可以顯示出穩定的就業史,以及健康的銀行存款,可以從一些泰國銀行獲得抵押融資。雖然這些銀行普遍遵守泰國法律規定的現行外資所有權限制,但通常只能根據獲得外國人所有權出售的公寓單位進行貸款。對於尋求在本國工作期間購買房產的外國人,其選擇將僅限於私人融資,由公寓開發商或現有業主,或從銀行獲得個人無抵押貸款在他們的居住國。
 
 
有時,公寓開發商可以安排外國買家從泰國銀行獲得融資方案。在財產首付後,將通過泰國金融機構資助的貸款支付銷售合同,其餘餘額由貸款支付。與幾乎所有國家的情況一樣,銀行將要求該物業作為貸款抵押。
泰國土地抵押文件必須以書面形式提交,並在土地辦事處登記。在按揭後的土地上建造的任何建築物都不包括在抵押中,除非在簽署抵押憑證之前已經同意。此外,建築物和其他永久性結構可以單獨抵押,需要與土地辦公室分開登記。
 
業主融資的做法在泰國頗受歡迎。沒有立即需要出售其財產的全部收益的業主可能願意向潛在買家提供在一段固定時間內分期付款的機會,收取相當的利率到泰國目前的銀行抵押貸款利率,這顯著高於其他國家的抵押貸款利率。
 
稅收在泰國擁有物業
泰國沒有財產稅可以與其他國家的財產稅進行比較。不過,在泰國的房地產徵收的類似稅款是土地稅和建築物使用稅。土地稅(只在土地徵收)是如此之低,實際上,被收取的代理機構很少會這麼做,如果這樣做,通常會等待幾年直到積累。建築使用稅僅適用於建築物,由市政辦公室或民政事務處收取,僅適用於商業用途的房屋。
 

物業投資作為長期移民福利的工具

泰國政府最近設立了投資簽證機會。 通過這個方案,在一定條件下投資1000萬泰銖,符合其他法律要求的公寓單位的外國人可以獲得一年的投資者簽證。 如果繼續滿足投資和其他法律要求,此簽證需要年度續約。 如果您有興趣更詳細地探索此選項,請聯繫我們獲取更多信息和/或轉介給有能力的泰國法律顧問。